【收益法】成本法与收益法的区别

发布时间:2019-12-26 21:55:19 编辑:admin 来源:股票问答
成本法与收益法的区别

一、概念不同

成本法:是指在被评估资产现时重置成本的基础上,扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资产价值的方法。

收益法:是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种方法。

二、基本原理

成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 

收益法:是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现,以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三.资产计价尺度

成本法:是以重置成本作为资产评估的计价尺度。

收益法:是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四.前提条件

成本法: 

1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有
可比性;

2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集;

3、形成资产价值的各种损耗是必要的;

4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用

并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

收益法: 

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

五、适用范围

成本法:适用范围最为广泛,原则上说,对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。

具体而言,除单项资产和特殊用途资产外,对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场

参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

收益法:一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊

资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均

可以采用收益法。此外,可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。


朋友们给我说一下资产评估中收益法的公式

一般来说,有以下几种情况计算资产评估中的收益:

(一)资产未来收益期有限的情况:

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下,通地预测有限期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现,各年预期收益折现值之和,即为评估值V,

基本公式是:V=a/r(1-(1+r)^-n)  

式中:——未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,还包括期末资产剩余净额;
n——收益年期;
r——折现率。

(二)资产未来收益无限期的情况:

无限收益期的情况下,有两种情形:

1.未来收益年金化的情形:

在这种情形下,首先预测其年收益额,然后对年收益额进行本金化处理,即可确定其评估值。

基本公式为:资产评估值(收益现值)=年收益额/本金化率

有的资产评估时,其未来预期收益尽管不完全相等,但生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大,这种情况下也可以采用上述方法进行评估。

2.未来收益是不等额的情形:

在这种情形下,首先预测未来若干年内(一般为5年)的各年预期收益额,对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始,以后各年预期收益额相同,将这些收益额进行本金处理,最后,将前后两部分收益现值求和。

【收益法】成本法与收益法的区别

扩展资料:

一、收益法评估资产的步骤:

1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料。

2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势

3.预测资产未来预期收益,确定折现率或本金化率。

4.将预期收益折现或本金化处理,确定被评估资产价值。

二、资产评估收益法的定义:

资产评估收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。

三、收益法应用的前提条件:

1.被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。

2.资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。


试述成本法与收益法的区别
一、概念不同
成本法:是指在被评估资产现时重置成本的基础上,扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资产价值的方法。
收益法:是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种方法。
二、基本原理
成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值
收益法:是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现,以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三.资产计价尺度
成本法:是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法:是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四.前提条件
成本法:
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有
可比性;
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,
如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集;
3、形成资产价值的各种损耗是必要的;
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用
并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

收益法:
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
五、适用范围
成本法:适用范围最为广泛,原则上说,对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。
具体而言,除单项资产和特殊用途资产外,对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

收益法:一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外,可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
六.优缺点
成本法:
优点
1、能比较充分地考虑到资产的各种损耗,评估结果更趋于公平合理;
2、使用范围广泛;它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外,对于那些不易计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。

缺点
1、计算复杂、工作量大;
2、各种贬值,尤其是经济性贬值不易计算,难以把握,往往影响评估结果的准确性。

收益法:
优点
1、充分考虑了资产未来收益和货币时间价值,能真实准确地反映企业本金化的价值;
2、资产未来预期收益的折现过程与投资过程相吻合,因此此法得到的评估结论易为买卖双方所接受。

缺点
1、使用收益法往往受很多条件的限制,所以它的使用范围比较小,通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估;
2、资产未来收益额及风险报酬率的预测难度较大,且易受主观判断和未来不可预见因素的影响。
收益法全部公式是什么
一、收益法中的必须死记的两个公式:
  1、F=P×(1+i)n
  2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
  二、需要巧记的公式
  等比现值公式
  P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
  P=nA/(1+i) [当I=s时]
  三、需理解记忆的公式
  1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
  如:V∞=VN×1/KN
  Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
  实际这些公式都无需死记,因为这里都隐含了一个前提,土地的年收益都是相同的,只是在不同年限,不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理,那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
  例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米,报酬率10%,问30年的土地价格。
  解题思路:设土地年收益=a,30年土地价格=X
  则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
  X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
  2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
  X=2410.16元/平方米
  例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米,报酬率8%,问假设报酬率为10%,50年的土地价格。
  解题思路:设土地年收益=a,50年土地价格=X
  3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
  X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
  3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
  X=2642元/平方米
  2、《理论与方法》P198,抵押贷款常数公式
  RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
  这个公式也不好记,不过仔细观察以下,就会发现,它不过是年金现值公式的变形,且是以年抵押贷款常数表示的,那样就好理解了。
  P=A/I×[1-1/(1+i)n]
  抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
  记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
  例6-24 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率6%,贷款期限为20年,按月还本付息,自有资本资本化率为12%,求综合资本化率。
  第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%,n=20*12=240
  RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
  =0.0071643
  记住这是按月还本付息计算的资本化率,需换算成年抵押贷款常数。
  RM=12×0.0071643=8.60%
  以上为学习体会,供大家参考,欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住,不知各位可有好的方法。
  补充:等差公式
  四、等差序列的现值公式,记忆技巧
  1、年金现值基本公式
  P=A/i[1-1/(1+i)^n]
  2、等差序列年金现值公式(教材P141)
  P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
  3、等差序列年金现值公式(总结)
  P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
  区别分母一个是i,另一个是i2(i的平方)
  分子一个是1,另一个是(1+ni)
资产评估:(成本法,收益法,市场比较法)三条都包含,在资产评估中的适用范围 ,和基本条件是什么,

当被评估资产存在有效、公平的市场时,优先使用市场比较法,如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量,则可以使用收益法,收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估,他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定,不考虑其成本。

当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流,也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。

1、成本法。是在条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法,即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。

成本法是根据被评估资产在重新购置或构建的取得成本,扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值后的价值。

2、收益法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值,以此估算资产价值的方法。

使用收益法的前提条件是:

(1)、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

(2)、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备,可用收益法评估,如生产线、成套化工设备等。

3、市场比较法。市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同,则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。市场比较法评估机器设备,要求有一个有效、公平的市场。

【收益法】成本法与收益法的区别

扩展资料:

必须进行资产评估立项的行为

1、资产拍卖、转让;

2、企业兼并、出售、联营、股份经营;

3、与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;

4、企业租赁;

5、资产抵押及其担保。

参考资料来源:百度百科—资产评估


什么是收益法?收益法适用的前提条件是什么

收益法(income approach,income capitalization approach ),也称收益资本化法、收益还原法,是房地产评估中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值,预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的前提条件:

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

【收益法】成本法与收益法的区别

扩展资料:

净收益每年不变收益为有限年期的公式:

【收益法】成本法与收益法的区别

(V:房地产价格,a:房地产年净收益,r:折现率,n:剩余收益年期)

参考资料来源:百度百科-收益法


简述收益法的适用范围

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。

以此估算估价对象的客观合理价格或价值,预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法的雏形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)来表示土地价值的早期购买年法。

企业价值评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

【收益法】成本法与收益法的区别

扩展资料:

价值理解

社会对企业价值的理解或观念不同,影响评估人员对收益法的应用。

在欧美发达国家中,对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法,并且容易被交易双方所接受。

但就目前国内情况看,则很少有评估机构和评估人员采用收益法,对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法,即使有少数机构或评估师采用了收益法。

其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受,这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。

由于西方发达国家市场经济发展历史很长,市场发育比较成熟和完善,人们对于市场经济中企业价值的理解和观念明显区别于计划经济体制影响下的中国大多数人。

在市场资产交易中,任何投资者的目的非常明确,即投资是为了收益,某项资产交易能否成功以及成交价格的高低就取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低。

而不是取决于购建被交易资产的成本。对于一个企业来讲,虽然一个企业是由固定资产、流动资产、无形资产及负债构成的,但相互之间绝不是孤立的、静止的,而是一个有机的整体。

各种因素之间存在着相互依赖、相互影响的极其复杂的关系。一个运营中的企业,由于各种资产的交互作用及社会等外部环境的影响,其价值并不遵循1+1=2的数学规律。

投资者在投资时虽然也注意固定资产、流动资产及负债状况,但是更为重视企业对整体资产的运营能力和运营潜力。

例如企业的技术力量、产品的种类及技术水平、品牌的社会影响及市场占有份额、企业在行业中的地位、行业内技术发展状况及发展趋势等等。

即除了关注有形资产外,更加关注能否通过无形资产效能的发挥而使有形资产高效运营,从而获得期望的收益,对于任何一项不能获得最低预期收益的资产,投资者是不会进行投资的。

因此,一个企业在未来能否具有获利能力及获利能力的大小就成为其交易及交易价格的最基础条件。收益法正是以被评估资产未来收益能力作为价值评估的基础。

因而在市场经济社会中容易被社会所接受。在中国国内,由于长期受计划经济的影响,社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上。

认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值,是企业资产价值的真实反映,因而成本法才易于为社会所接受。由于社会对收益法的怀疑和排斥,影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。

参考资料来源:百度百科-收益法


收益法全部公式是什么?

一 收益法中的必须死记的两个公式:

F=P×(1+i)n。

P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)。

二 需要巧记的公式:

等比现值公式:P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]。P=nA/(1+i) [当I=s时]。

三 等差序列的现值公式,记忆技巧:

年金现值基本公式P=A/i[1-1/(1+i)^n]。等差序列年金现值公式(教材P141)

P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]。

等差序列年金现值公式(总结)P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]。

区别分母一个是i,另一个是i2(i的平方)。分子一个是1,另一个是(1+ni)。


(成本法,收益法,市场比较法)三条都有,在资产评估中的适用范围 ,和基本条件是什么?
前提条件
  市场法:
  1、需要有一个充分发育活跃的资产市场;
  2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动(参照物),且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
  3、参照物的基本数量至少为3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代
  成本法:
  1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;
  2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集;
  3、形成资产价值的各种损耗是必要的;
  4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
  收益法:
  1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
  2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
  3、被评估资产预期获利年限可以预测。

  适用范围
  市场法,只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法:1)因资产具有特定用途或性质特殊,很少在公开市场出售,以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法;2)对于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法收集其价格资料,因此不宜采用市场法。
  成本法,适用范围最为广泛,原则上说,对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言,除单项资产和特殊用途资产外,对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
  收益法,一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外,可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
成本法、收益法和市场比较法在资产评估中的适用范围和基本条件是什么?
前提条件
  市场法:
  1、需要有一个充分发育活跃的资产市场;
  2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动(参照物),且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
  3、参照物的基本数量至少为3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代
  成本法:
  1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;
  2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集;
  3、形成资产价值的各种损耗是必要的;
  4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
  收益法:
  1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
  2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
  3、被评估资产预期获利年限可以预测。

  适用范围
  市场法,只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法:1)因资产具有特定用途或性质特殊,很少在公开市场出售,以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法;2)对于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法收集其价格资料,因此不宜采用市场法。
  成本法,适用范围最为广泛,原则上说,对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言,除单项资产和特殊用途资产外,对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
  收益法,一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外,可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
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